Sarah träumt von einer eigenen Immobilie. Ihre Eltern raten ihr zum konventionellen Kauf, ein befreundetes Pärchen möchte ihre Immobilie über den Mietkauf finanzieren. Was ist aktuell die beste Art eine Immobilie zu kaufen und macht die Finanzierung über den konventionellen oder den Mietkauf einen Unterschied? Und wie verhält sich die Mietrendite im Vergleich zu den Zinsen? Wir klären diese Fragen, betrachten dabei die Entwicklung der Mietrendite im Vergleich zu den Zinsen und erklären, wie Miet- und Kaufpreise als auch Zinsen gebildet werden.

Inhaltsverzeichnis

• Entwicklung der Miet- und Kaufpreise
• Entwicklung der Mietrendite vs. Zinsen
• Veränderung der Mietrendite und Zinsen von Quartal zu Quartal
• Bildung von Mietpreisen, Kaufpreisen und Zinsen
• Mietbasierte Immobilienfinanzierung

Wir starten mit der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise:

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Quelle Miet- und Kaufpreise: VALUE Marktdaten Analyst; abgefragt: 16.11.2022

Im Zeitraum zwischen dem 1. Quartal 2012 und dem 3. Quartal 2022 sind die Miet- und Kaufpreise für Immobilien in Deutschland gestiegen. Deutlich wird: Die Kaufpreise sind schneller gestiegen als die Mietpreise.

Entwicklung der Mietrendite vs. Zinsen

Quelle Mietrendite: Ableitung aus dem VALUE Marktdaten Analyst; abgefragt: 16.11.2022

Quelle Kreditzinsen: Deutsche Bundesbank Eurosystem, Effektivzinssätze Banken DE / Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte (effektiver Jahreszinssatz einschl. Kosten); abgefragt: 17.11.2022

Im gleichen Zeitraum ist die Mietrendite gesunken. Das passiert, wenn die Mieten nicht so schnell steigen wie die Kaufpreise. Die Mietrendite kann man ganz einfach berechnen. Sie ist der Quotient aus Jahresmiete durch Kaufpreis.

Mietrendite = Jahresmiete : Kaufpreis

Der Verlauf der Zinsentwicklung ist ungleich dem Verlauf der Mietrenditen. Wir sehen, dass sich die Mietrenditen und die Zinsen vor kurzem gekreuzt haben. Für Sarah wird es also immer teurer, eine Immobilie konventionell zu finanzieren.

Veränderung der Mietrendite und Zinsen von Quartal zu Quartal

Quelle: Eigene Berechnung auf der Grundlage der oben genannten Werte; erstellt: 13. Dezember 2022

Um den Unterschied zwischen der Entwicklung der Mietrenditen und Zinsen zu verdeutlichen, betrachten wir als nächstes die jeweilige Veränderung von Quartal zu Quartal. Während die Veränderung der Mietrenditen zwischen den Quartalen relativ stabil war, war die Veränderung der Zinsen zwischen den Quartalen sehr schwankend. Das bedeutet, dass es zwischen der Mietrendite und den Zinsen eine losgelöste Entwicklung gibt.

Bildung von Mietpreisen, Kaufpreisen und Zinsen

Der Zins für eine Immobilienfinanzierung basiert auf dem Basiszins der Europäischen Zentralbank (EZB). Zuzüglich der Gewinnmarge der jeweiligen Hausbank berechnet sich der Zins für die Immobilienfinanzierung.

Im Gegensatz dazu sind Mietpreise und Kaufpreise abhängig von Angebot und Nachfrage. Das Marktgeschehen wird bestimmt durch die Menschen, die die Preise für Immobilien verhandeln und mit Vergleichszahlen aus dem Markt abgleichen. Das ist fair für alle Parteien.

Die Digitalisierung hat dazu beigetragen, dass das Marktgeschehen noch transparenter und für jedermann überprüfbar geworden ist.

Mietbasierte Immobilienfinanzierung

Die konventionelle Immobilienfinanzierung mit ihren schwankenden Zinsen hat bereits viele Immobilienkäufer in eine finanzielle Schieflage gebracht. Daher ist es gut, sich wie Sarah vorab Gedanken über die unterschiedlichen Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung zu machen. 

Die Crowdplattform SUKUUK geht mit der mietbasierten Immobilienfinanzierung (Ijara + Musharaka) einen gänzlich anderen Weg. Unter www.SUKUUK.com kannst du dir einen Einblick in die bessere Art der Immobilienfinanzierung verschaffen.

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