Wie kann ich mit kleinen Budgets ethisch und im Einklang mit dem Islam in Immobilien investieren?

Wie kann ich als Privatinvestor mit begrenztem Budget neben dem konventionellen Hauskauf in Immobilien investieren? Wie kann ich dies im Einklang mit meinen ethischen und religiösen Werten tun, die Zinsen und Spekulationen verbieten? Geht das überhaupt oder muss ich Kompromisse eingehen, um meine wertvollen Ersparnisse sinnvoll einzusetzen?

Mit diesen Fragen beschäftigen wir uns in dem folgenden Artikel und geben dir einen ersten Einblick, welche Anlagemöglichkeiten der Immobilienmarkt und seine Finanzinstrumente bieten.

Um zu zeigen, dass auch Menschen mit kleinem Budget in Immobilien investieren können, konzentrieren wir uns auf Investitionen von bis zu 5.000 €.

Überblick

Auf folgende Finanzinstrumente werden wir genauer eingehen:

Offene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds
Immobilienaktiengesellschaften
REIT (Real Estate-Investment-Trust)
Crowdinvesting
SUKUUK (Mietbasiert – zinsfrei und ohne Spekulation)

Die Highlights im Überblick

In der folgenden Tabelle werden die verschiedenen Immobilien-Anlageformen einem direkten Vergleich unterzogen.

Erläuterung

1. Offene Immobilienfonds

Es gibt zwei alternative Investmentfonds, „bei denen die Gelder der Investoren hauptsächlich in Immobilien investiert werden“, den offenen und den geschlossenen Immobilienfonds.

Der Offene Immobilienfonds investiert in viele verschiedene Immobilien, oft an verschiedenen Standorten weltweit, um das Risiko und das Kapital der Anleger breit zu streuen. Da Investoren jederzeit einsteigen können, spricht man von einem offenen Fonds. Durch regulatorische Vorgaben werden bevorzugt Gewerbeimmobilien wie Bürokomplexe, Einzelhandelsimmobilien oder Einkaufscenter ins Portfolio aufgenommen. Zu beachten ist, dass für dich als Investor oft eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten besteht.

Erträge werden durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung des Immobilienportfolios generiert und anteilig über Dividenden an dich als Anteilseigner ausgeschüttet.

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Einstieg ist bereits ab 10 € möglich
Ein Ausgabeaufschlag der mehrere Prozente hoch sein kann verursacht zusätzliche Kosten
Üblich sind Haltefristen wie auch Kündigungsfristen für den Verkauf der Anteile
Die Anteilsrücknahme kann seitens des Fonds gestoppt werden bei hohem Verkaufsdrang. Entsprechend können hohe Verluste entstehen bei Wiederaufnahme der Ankäufe
Die zinsbasierte Finanzierung entspricht nicht den Regeln des Islam.
Anteile können über die Bank erworben werden

Zielgruppe

Investoren, die diversifiziert in Immobilien investieren möchten

2. Geschlossene Immobilienfonds

Der geschlossene Immobilienfonds ist der zweite Investmentfonds, den wir vorstellen.

Anders als bei einem offenen Immobilienfonds, musst du meist eine Mindestsumme von mehreren Tausend Euro für den Kauf aufbringen. Wie der Name impliziert, wird der Fonds, nach dem das benötigte Kapital eingesammelt wurde, geschlossen. Keine weiteren Investoren können sich danach noch beteiligen. Es sei denn, andere Investoren verkaufen ihre Fondsanteile. Finanziert werden oft nur wenige oder eine konkrete Immobilie. Typische Immobilien sind Bürogebäude, Hotels, Krankenhäuser, Einkaufszentren oder Wohn- und Geschäftsimmobilien, deren Bau dann beauftragt wird. Die Laufzeit erstreckt sich über 10 bis 30 Jahre, in denen dein investiertes Kapital gebunden ist.

Da du als Investor hier eine direkte Beteiligung eingehst (abhängig der Art des Fonds), kann bei Schieflage des Projektes eine Nachschusspflicht gefordert werden. Falls die Gesellschaft zahlungsunfähig wird, haftest du mit deinem gesamten Privatvermögen mit.

Geschlossene Immobilienfonds bieten Investoren die Möglichkeit, in Projekte mit höherem Risikoprofil zu investieren. Die Erträge kommen hauptsächlich aus Mieten und der Wertsteigerung der Immobilie zustande.

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Einstieg ist bereits ab 5.000 € möglich
Eröffnet Anlegern die Möglichkeit in spezifische Immobilienprojekte – wie Handelsimmobilien oder Hotelimmobilien – zu investieren
Bei erfolgreicher Abwicklung und Verkauf können hohe Profite erzielt werden.
Anleger können nur so lange einsteigen, bis die festgelegte Zielsumme erreicht ist.
Bei schlechter Entwicklung kann es zum Totalverlust kommen mit eventueller Nachschusspflicht.
Anteile sind nicht börsengelistet und können beim vorzeitigen Verkauf nur über den Sekundärmarkt verkauft werden. (keine bzw. niedrige Fungibilität)
Bei Neubauprojekten können Risiken wie Verzögerungs-, Rechts- und weitere Baubedingte Risiken auftreten.
Zinsbasierte Finanzierung

Zielgruppe

Investoren, die langfristig in Kapitalanlagen investieren möchten
Erfahrene Investoren oder in Begleitung mit einem Finanzberater
Investoren die Zugang zu exklusiven Projekten suchen

3. Immobilienaktiengesellschaften

Eine weitere Möglichkeit, indirekt in Immobilien zu investieren, bieten dir Immobilienaktiengesellschaften (Immobilien AG). Eine Immobilien AG kauft hauptsächlich Wohnanlagen und vermietet diese. In der Regel hat sie ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aus verschiedenen Immobilien, in verschiedenen Regionen. Bekannte deutsche Immobilien AG’s sind bspw. die Vonovia SE, die Deutsche Wohnen SE und die LEG Immobilien AG.

Negative Schlagzeilen können der AG ein schlechtes Image verleihen, was sich auch negativ auf den Wert der Aktie auswirken kann. Der Unmut von Mietern und weiteren Steakholdern kann dazu führen, dass die Politik Regulierungen einleitet, die Nachteile für die AG mit sich ziehen.

Als Investor hat man ein Stimmrecht, das man auf Hauptversammlungen nutzen kann. Meist werden Dividenden ausgeschüttet, um Investoren an Gewinnen zu beteiligen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Einstieg ist bereits ab 1 € möglich
Durch das Aktionärsrecht erhältst du Mitbestimmungsrecht auf Hauptversammlungen.
Gewährt Zugang zu großen Immobilienportfolios.
Sehr liquide und fungible Anteile, die kostengünstig und schnell über die Börse gekauft bzw. verkauft werden können.
Immobilienaktienunternehmen sind nicht von der Unternehmensbesteuerung befreit.
Ausschüttungen sind nicht verpflichtend und können ausgesetzt oder gestrichen werden
Der Wert der AG orientiert sich nicht nur am Wert des Immobilienportfolios, sondern auch an anderen Faktoren wie der Arbeit des Managements, öffentlichen Auftreten und Stakeholder-Beziehung.
Zinsbasierte Finanzierung und Ausgabe von verzinsten Anleihen
Der Aktienkurs kann börsentäglich gehandelt werden.

Zielgruppe

Anleger, die breit und diversifiziert in ein großes Immobilienportfolio an verschiedenen Standorten investieren möchten, ohne an eine Laufzeit gebunden zu sein.

4. REIT (Real Estate-Investment-Trust)

Eine Sonderform der Immobilienaktiengesellschaft ist der sogenannte REIT. Die Abkürzung steht für „Real Estate-Investment-Trust“. REITs sind börsengehandelte Immobilienaktien und investieren für Ihre Anleger in Immobilien und Grundstücke. Der Sonderstatus kommt mit einer hohen Regulierung und damit mit hohen Verwaltungskosten einher.

Dabei zählen REITs zu besonderen Immobilienaktien mit gewissen Vorzügen und extra Regelungen, die im REIT-Gesetz verankert sind. Um den Status eines REITs zu erhalten, müssen gewisse Vorgaben erfüllt werden, die sich von Land zu Land unterscheiden. In Deutschland muss ein REIT z.B. mehr als 75% des Kapitals in Immobilien investiert haben. Hauptsächlich werden Gewerbeimmobilien in das Portfolio aufgenommen. Weitere Anforderungen an Grundkapital, Verschuldung, Streubesitz und viele andere Punkte sind im Gesetz über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz [REITG]) geregelt.

Durch diese Vorgaben wird eine Anlage für Investoren in Immobilien leichter und attraktiver. Die Gewinne eines REITs werden fast vollständig (mindestens 90%) ausgeschüttet. Der REIT erhält dabei Steuervorzüge, Körperschafts- und Gewerbesteuer entfallen. Eine Besteuerung kommt erst bei der Dividendenauszahlung zum Tragen. Somit kommen höhere Dividendenzahlungen als bei anderen Immobiliengesellschaften zustande.

Daneben bietet dir ein Investment in REITs den Vorteil, dich mit geringem Aufwand breit in Immobilien aufzustellen und von stabilen Erträgen profitieren zu können. Weiterhin besteht die Möglichkeit, REIT-Anteile flexibel an der Börse zu kaufen / verkaufen, ohne Ausgabeaufschläge zu zahlen oder dich an Kündigungsfristen und Mindesthaltedauern wie bei offenen Immobilienfonds halten zu müssen.

Immobilien die in einem REIT Portfolios enthalten sein können sind:

Hotels
Bürogebäude
Krankenhäuser
Einkaufszentren
Resorts

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Einstieg ist bereits ab 1 € möglich
Strenge Regulierung, die der REIT Gesellschaft einen festen Rahmen vorgibt.
Hohe Gewinnausschüttung, die gesetzlich vorgegeben ist.
Ermöglicht, diversifiziert in den gewerblichen Immobilienbereich zu investieren (Büro, Einzelhandel, Hotels usw.)
In Deutschland gibt es aktuell nur 5 REITs
Deutsche REITs dürfen nach dem §REIT-Gesetz nicht in Wohnimmobilien investieren
Dividenden von ausländischen REITs werden zusätzlich mit der Quellensteuer besteuert. Die Höhe der Quellensteuer ist länderabhängig.
Zinsbasierte Finanzierung und Ausgabe von verzinsten Anleihen

Zielgruppe

Investoren, die Dividenden erhalten möchten, mit einer hohen Ausschüttungsquote, die bei REIT Immobiliengesellschaften gesetzlich vorgegeben sind!

5. Crowdinvesting

Das Crowdinvesting oder auch Equity Crowdfunding ist eine alternative Möglichkeit, Projekte, Start-ups oder viele andere Ideen zu finanzieren. Dabei spielt die Crowd (eine große Anzahl an Investoren) eine tragende Rolle bei der Finanzierung.

Immobilienprojekte haben einen hohen Kapitalbedarf, der normalerweise von Banken oder Großinvestoren gedeckt wird. Beim Crowdinvesting übernimmt die Crowd die Rolle der Bank und wird zum Kapitalgeber mit Zinsinteressen.

Im speziellen Fall des Immobilien Crowdinvesting sind auf dem deutschen Markt hauptsächlich Neubauprojekte oder Sanierungen im gewerblichen Bereich im Angebot. Beide Varianten bergen zusätzliche Risiken wie mögliche Baumängel, Bauverzögerungen, steigende Rohstoffpreise und weitere Faktoren, die beachtet werden müssen. Entsprechend entstehen höhere Kosten, die sich direkt in der Gewinnhöhe der Investoren niederschlagen.

Konventionelle Crowdinvesting-Projekte tragen nicht 100% der Finanzierungssumme. Die Crowd und der Immobilienentwickler übernehmen den Eigenkapitalanteil (EK), während der Fremdkapitalanteil (FK) durch ein verzinsliches Darlehen einer Bank abgedeckt wird. Die Crowd und die Bank erhalten vom Immobilienentwickler Zinsen und Tilgung. Im Falle einer Insolvenz wird die Bank als vorrangiger Gläubiger zuerst bedient. Dies ist ein Unterschied zum SUKUUK-Modell, auf das wir später noch näher eingehen werden.

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Einstieg ist bereits ab 50 EUR möglich
Kein Blindpool. Eine spezifische Auswahl der Immobilien ist möglich
Hohe Transparenz bei der Auswahl von Immobilienprojekten
Keine Abhängigkeit eines Managements in der Auswahl der Immobilien
Anteile sind nicht börsennotiert und können nur auf einem Sekundärmarkt verkauft werden, wenn ein solcher vorhanden ist (geringe Fungibilität)
Ein Mitspracherecht ist bei der Schwarmfinanzierung nicht vorgesehen
Unternehmerisches Risiko, da bei Mietausfällen oder sonstigen Vertragsverstößen die Rendite darunter leiden kann
Zinsen fallen auch hier an, da Fremdkapital über ein Bankdarlehen bezogen wird

Zielgruppe

Für Investoren, die eine Auswahl an kurz-, mittel- und langfristigen Investitionsmöglichkeiten in überwiegend gewerblichen Immobilien suchen
Für Investoren die Zugang zu exklusiven Immobilienentwickler Projekten suchen
Investoren, die selbst die Entscheidung übernehmen wollen, welche Immobilien in das eigene Investitionsportfolio passen

6. SUKUUK (Mietbasiert – zinsfrei und ohne Spekulation)

SUKUUK ist eine neue Form des Crowdinvesting – ethisch, nachhaltig und sicherheitsorientiert. Es handelt sich um eine Onlineplattform, die werteorientierte Anleger und Kunden zusammenbringt – von der Crowd für die Crowd. Als Investor beteiligst du dich an der Finanzierung von privaten Eigenheimen und hilfst anderen beim Hauskauf. Hierfür erwirbst du Anteile an der Immobilie. Für die erworbenen Anteile erhältst du monatlich Mieteinnahmen vom Käufer.

Bereits ab einmalig 250 € sind Investitionen in ausgewählte Wohnimmobilien in Deutschland möglich, ohne Zinsen, Spekulation und Nachschusspflichten.

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Einstieg ist bereits ab 250 € möglich
Finanziert werden ausschließlich Wohnimmobilien und Bestandsobjekte in Deutschland
Auf der SUKUUK Plattform entscheidest du selbst, welches Immobilienprojekt du unterstützen willst
Keine Nachschusspflicht
Diversifizierung durch Investment in mehrere Immobilien möglich
Deine Gewinne sind mietbasiert und völlig unabhängig vom Zinsmarkt
Einzige Möglichkeit zinsfrei und ohne Spekulation sich am Immobilienmarkt zu beteiligen

Zielgruppe

Für wertorientierte Anleger, denen ethische und nachhaltige Finanzprodukte wichtig sind
Investoren, die selbst die Entscheidung übernehmen wollen, welche Immobilien in das eigene Investitionsportfolio passen

Dieser Artikel gab dir einen Überblick über die Anlagemöglichkeiten des Immobilienmarktes. Entscheide selbst, was am besten zu dir und deinen Wertvorstellungen passt.

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